Категории

Могут ли заставить продать долю в квартире

Как заставить собственника продать долю в квартире

Как продать долю в квартире в соответствии с законом

???????????????????????????????????

Когда-то давно мать и сын приватизировали квартиру. У каждого было по половине. Что-то пошло не так, и мать продала свою долю постороннему человеку. А этот посторонний человек взял и подарил по ? квартиры двум женщинам. Они в квартире не жили, но долями владели. Так можно.

Семья сына захотела выкупить треть квартиры у чужих людей, но не вышло. Не договорились по цене. И тогда семья решила заставить их продать свои доли через суд. Причем за ту цену, которую семья же и назначила, а не за ту, на которую согласились бы женщины.

Рассказываем, чем всё закончилось. Мы сами в шоке.

На каком основании семья вообще пошла в суд?

Семья из трех человек попросила суд И на этом основании захотела, чтобы суд обязал этих собственниц продать свои доли по рыночной цене. Семья выплачивает двум женщинам деньги, и те больше не имеют прав на квартиру.

Семья сказала так. Нас трое, и в квартире три комнаты. Где жить еще троим собственникам? Негде.

У семьи нет другого жилья. А у женщин есть. В этой квартире они не живут, никогда не въезжали и даже не регистрировались. Выделить им отдельные комнаты в квартире не позволяет площадь. Скорее всего, квартира им не нужна.

Значит, есть основания признать их доли незначительными и заставить взять деньги вместо недвижимости. В иске так и написали.

Основание — п. 4 ст. 252 ГК. Запомните эту статью. Это действующая норма гражданского кодекса.

Что решил суд по поводу принудительной продажи долей?

Сначала иск рассматривал районный суд. Он не нашел оснований лишать женщин права собственности на часть квартиры и отказал семье.

Потом была апелляция в городском суде. Там решение первой инстанции отменили и полностью удовлетворили иск. Семью обязали выплатить женщинам рыночную стоимость их долей.

Женщины с таким решением не согласились. Они не хотели продавать свои доли и были против того, что их принудительно лишают права собственности, хоть и с компенсацией. Они подали жалобу в Верховный суд.

Верховный суд решил по справедливости?

Дело рассматривала коллегия из трех судей. Вот какая логика была в их решении.

По закону, если имущество в долевой собственности, его можно разделить. Если договориться не получается, этот собственник может обратиться в суд. Тогда суд решает, как выделить долю. Например, суд может выделить одному из собственников конкретную комнату и разрешить ему пользоваться кухней и ванной.

Если доля небольшая и комнату выделить нельзя, вместо доли по своему желанию можно получить компенсацию от других собственников. Но для этого всем нужно договориться.

А теперь самое интересное. Вот какие должны быть условия:

  • доля собственника незначительна;
  • ее нельзя выделить в натуре;
  • собственник не заинтересован в использовании имущества.

Все три условия Верховный суд нашел в этой истории. Он посчитал, что апелляция ничего не нарушила и законно лишила женщин их долей в квартире в обмен на выплату. Тот факт, что женщин не устроила сумма, роли не сыграл: стоимость доли определили по заключению оценщика. Заверения женщин, что им нужна эта квартира и они хотят пользоваться долями, не помогли.

? в трехкомнатной квартире — не так уж и мало. Получается, Верховный суд может любого человека принудительно лишить законной доли?

Теоретически это может сделать любой суд, даже районный. В этой истории стороны дошли до Верховного, но так бывает не всегда.

Да ладно вам нагнетать. Это какой-то частный случай. Может, даже единственный.

Это не единственный случай. Пока мы готовили этот материал, Верховный суд принял еще одно такое решение.

Краткое содержание для информации.

Квартира площадью 175 квадратных метров. Собственники — брат и сестра. У сестры 11/12, у брата 1/12. Жить вместе не получается: брат дебоширит, продавать свою долю не хочет и выселяться не собирается.

Сначала суд выделил ему комнату и разрешил пользоваться всеми общими помещениями. Но сестра добилась своего. Верховный суд посчитал, что есть все основания принудительно лишить брата права собственности по той же статье 252 ГК. Сестре достанется вся квартира, брату — немножко денег.

У меня есть доля в квартире. Я не собираюсь ее продавать. Как подстраховаться?

Долю не заставят продать, если не будет трех условий, которые прописаны в п. 4 ст. 252 ГК. Сделайте так, чтобы суд их не нашел.

Универсальных рецептов нет. Всё зависит от конкретной жизненной ситуации. Возьмите на заметку эти истории и учтите аргументы судов.

Если пахнет жареным, договаривайтесь о цене без суда. Так может быть выгоднее.

Доля в моей квартире принадлежит постороннему человеку. Можно заставить его продать мне долю через суд?

Попробовать можно, но не факт, что получится. Если решите заняться, найдите хорошего юриста и тщательно подготовьтесь. На это может уйти несколько месяцев.

Сейчас вы как минимум знаете, что в законе есть такие нормы и они работают. Кто-то не остановился, дошел до Верховного суда и получил, что хотел. Может быть, и у вас выйдет.

Поделиться Вконтакте242Поделиться в Фейсбуке274

Источник: https://journal.tinkoff.ru/omg/zabrali-doli/

Как заставить собственника продать свою долю?

Случается, что собственниками одной квартиры оказываются чужие друг другу люди — небольшая часть помещения может перейти к постороннему человеку в дар или по завещанию. Обычно владелец меньшей части квартиры не против ее продать, особенно если сам в ней не живёт — но по завышенной цене. А есть ли шанс обязать несговорчивого совладельца продать свою долю по рыночной стоимости? Такая возможность существует, и о ней в очередной раз напомнил Верховный суд. ВС объяснил, при каких именно условиях владелец большей части жилого помещения может принудительно выкупить у других собственников принадлежащую им незначительную долю в квартире.

Квартиру делили в суде
Если собственникам надо поделить доли в квартире, у них есть два способа: договориться и заключить соглашение о разделе общего имущества или отправиться делить имущество в суд. Обе возможности предусмотрены ст. 252 ГК. Иногда выделить долю по тем или иным причинам нельзя - например, в случае, когда она слишком мала. Тогда собственник имеет право получить от других владельцев имущества денежную компенсацию - разумеется, если он на это согласен. Однако возможны и ситуации, когда собственника могут заставить взять деньги, хотя он бы предпочел сохранить за собой часть жилплощади.

Обычно так происходит, когда оформляются договоры дарения или недвижимость передается нескольким наследникам - и с одной стороны собственниками долей оказываются лица, состоящие в родственных или семейных отношениях и совместно использующие это имущество, а с другой – кто-то, кто имеет незначительную долю в общей собственности и имуществом фактически не пользуется. Похожая ситуация сложилась и в деле супругов Крючковых*, которое дошло до Верховного суда.
Иван и Варвара Крючковы* и их несовершеннолетняя дочь жили в "трёшке" площадью 66,4 м2. Когда-то квартира была приватизирована поровну на Ивана Крючкова и его мать, но позже мать решила продать свою долю. В итоге семье, вместе с еще одной родственницей (владелицей 1/12 доли) осталась лишь половина квартиры — фактически они занимали две изолированные комнаты. Другая же половина квартиры принадлежала купившему половину жилья Владимиру Захарченко, а также Инне Новиченковой* и Ольге Захарченко*, которым мужчина передал по трети своей доли через договор дарения.

Сразу после того, как половина квартиры оказалась у посторонних людей, Крючковы захотели оформить всю жилплощадь на себя. Новые владельцы и сами предлагали такой вариант, однако стороны не сошлись в цене. Поскольку договориться о том, как пользоваться квартирой, не вышло, семья решила действовать через суд. В иске, направленном в Измайловский районный суд, они попросили признать доли Новиченковой и Захарченко в квартире незначительными (каждая из них владела 1/6 квартиры), прекратить их право собственности, выплатить им рыночную стоимость долей, а также признать за несовершеннолетней дочерью истцов право собственности на принадлежавшие ответчикам доли.

В первой инстанции заявителям отказали. В апелляции, Мосгорсуде (дело №33-14211/2016), напротив, решили, что требования вполне обоснованы, и удовлетворили иск. Там пришли к выводу, что доля каждой из ответчиков незначительна, предоставить им изолированное жилое помещение, которое было бы соразмерно их доле, возможности нет. Договориться о праве пользования квартирой у сторон не получилось. При этом ответчики, в отличие от истцов, в ней не зарегистрированы, живут в другом месте, и у них есть другая жилплощадь в собственности. Этого достаточно для того, чтобы удовлетворить требования Крючковых, заключили в апелляции. Ответчики попытались оспорить решение Мосгорсуда в ВС.

Когда можно заставить собственника продать долю:

Ответчики настаивали: квартира им нужна, а стоимость доли, представленная оценщиком, была занижена. Правда, о назначении экспертизы почему-то не просили и никак не пытались доказать, что стоимость должна быть другой.
Коллегия по гражданским спорам под председательством судьи Вячеслава Горшкова поддержала апелляцию (дело №5-КГ17-51). В определении суд напомнил п.4 ст.252 ГК: там разъясняется, когда можно заставить собственника незначительной доли продать ее по рыночной стоимости, даже если на такой сценарий он не согласен. Для этого, помимо незначительности доли - а что такое "незначительность" никто не определял - просто "все понимают, что 1/3 - это существенная доля, а 1/100 - несущественная", - должны быть одновременно соблюдены еще два условия. Во-первых, должна отсутствовать возможность реального выдела доли. А во-вторых, собственник не должен быть заинтересован в использовании общего имущества.

Нужна собственнику доля или нет, предстоит решать в каждом конкретном случае, обратила внимание коллегия. Обращать внимание надо на возраст человека, о котором идет речь, его состояние здоровья, профессию, наличие у него детей и прочие обстоятельства, сослался ВС на п. 36 Пленума ВС и ВАС от 1 июля 1996 г. № 8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой ГК РФ".

Изучив обстоятельства спора, ВС оставил решение Мосгорсуда без изменения.

Учитывая, что в совокупности "незначительная доля" двух сособственников составляет 1/3 квартиры или чуть больше 22 кв. метров в московской квартире, выводы судов, на первый взгляд, могут шокировать. В деле не всё однозначно, считает она: суды пришли к выводу об обоснованности иска, оценив обстоятельства спора: то, что предоставление изолированных помещений в квартире всем участникам долевой собственности невозможно (квартира состоит из трех жилых комнат, а сособственников 7 человек), что ответчики не родственники, на жилой площади не проживают фактически, и т.д. "Но мне не понятно, по какой причине к участию в деле не привлечены ещё два собственника, владеющих соответственно долями в размере 1/6 и 1/12 – ведь решение по спору затрагивает и их права," - замечает она. Свою роль в деле сыграло и то, что истцы заняли очень активную позицию, а ответчики, напротив, даже не подкрепили аргумент о пересмотре рыночной стоимости доли доказательствами.

В статусе ответчика в подобном споре может оказаться практически любой участник долевой собственности. Спорные вопросы о пользовании квартирой, находящейся в долевой собственности, лучше решать в досудебном порядке. Это требует активного участия всех заинтересованных в разрешении ситуации собственников. Судебное решение всегда определяет сторону выигравшую и проигравшую, и судебный спор всегда - время, деньги и нервы. Автор: Фуга H*

Источник: https://eva.ru/forum/mobile/topic/3495008.htm

Краткая юридическая консультация - Форум

К сожалению судебная практика в РФ не  только не однозначна, но порою и противоричива. Буквально на дня возник серьезный спор относительно аналогичного вопроса. Оппонент (он так же здесь ответил на данный вопрос) заявляет, что суд не может обязать продать долю та как это запрещает Определение Конституционного суда, я не согласен с этим утверждением, так есть другая судебная практика. Более не буду комментировать. прочитайте решения судов и сделайте вывод возможно ли решить Ваш вопрос положительно или нет (конечно 1/4 доля мужа является не совсем незначительной).

РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
Волжский городской суд Волгоградской области
под председательством судьи Шестаковой С.Г.

при секретаре Подколзиной Л.В.,

с участием истца- Прохорова Ю.П., представителя истца- Яковлева М.В., ответчика- Литвиновой Л.В.

30 мая 2014 года в городе Волжском

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Прохорова Ю.П. к Литвиновой Л.В. о разделе наследственного имущества,

у с т а н о в и л:

Прохоров Ю.П. обратился в суд с иском к Литвиновой Л.В. о разделе наследственного имущества. Исковые требования мотивировал тем, что "."… г. умерла его супруга ФИО1 После её смерти открылось наследство в виде 1/2 доли в праве собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>. На основании выданных свидетельств о праве на наследство по завещанию и по закону 1/2 доля, принадлежащая наследодателю, распределена по 5/12 долей между Литвиновой Л.В. и Жестковой Е.Ю., а также им- на 1/6долю. На основании свидетельства о праве собственности от "."… г. он является собственником 7/12 долейспорной квартиры. Поскольку принадлежащая ответчику 5/24 доля является незначительной, существенной заинтересованности в данной доле она не имеет, желает ею распорядиться, выдел доли в натуре невозможен, а она имеет преимущественное право на спорную квартиру, то просил признать за ним право собственности на 5/24 доли Литвиновой Л.В. с выплатой ей денежной компенсации в размере <...> рублей.

Истец- Прохоров Ю.П. в судебном заседании исковые требования поддержал в полном объеме.

Представитель истца- Яковлев М.В., просит удовлетворить исковые требования в полном объеме, дополнив, что денежные средства в сумме <...> рублей истцом перечислены на депозит Управления судебного департамента в Волгоградской области, для дальнейшей выплаты ответчику.

Ответчик –Литвинова Л.В. исковые требования не признал, поскольку считает стоимость доли в размере <...> рублей занижена. Вместе с тем, от проведения товароведческой экспертизы отказалась.

Третье лицо- Жесткова Е.Ю., будучи надлежаще извещена о рассмотрении дела, в судебное заседание не явилась, причин неявки суду не сообщила.

Представитель третьего лица- Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии Волгоградской области, будучи надлежаще извещен о рассмотрении дела. В судебное заседание не явился, просит рассмотреть настоящее дело в отсутствие представителя, в отношении заявленных требований полагается на усмотрение суда.

Суд, выслушав стороны, изучив материалы дела, считает, что исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с пунктом 1 статьи 246 Гражданского кодекса Российской Федерации распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

Согласно статье 247 Гражданского кодекса Российской Федерации владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при не достижении согласия — в порядке, устанавливаемом судом.

Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации.

В судебном заседании установлено, что "."… г. на основании договора передачи жилого помещения в собственность граждан №… ФИО1 и ФИО1 передано в порядке приватизации жилое помещение по адресу: <адрес>.

ФИО1 умерла "."… г…

"."… г. Прохорову Ю.П. выдано свидетельство о праве на наследство по закону 1/6 доли данной квартиры, Жестковой Е.Ю. выдано свидетельство о праве на наследство по закону 5/12 долей данной квартирыЛитвиновой Л.В. выдано свидетельства о праве на наследство по завещанию на 5/12 доли в праве собственности на квартиру.

Как усматривается из свидетельств о праве собственности, собственником 7/12 долей квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, на основании договора передачи жилого помещения в собственность №… от "."… г., свидетельства о праве на наследство по закону от "."… г. является Прохоров Ю.П., собственниками по 5/24 долей, каждый, спорной квартиры являются Литвинова Л.В. и Жесткова Е.Ю.

Кроме этого, судом установлено, что фактически в указанной квартире проживает Прохоров Ю.П., что не оспаривается сторонами в судебном заседании.

Литвинова Л.В. членом семьи Прохорова Ю.П. не является, а является собственником и проживает по адресу: <адрес>.

Согласно абзацу 2 пункта 4 статьи 252 Гражданского кодекса Российской Федерации выплата участнику долевой собственности остальными собственниками компенсации вместо выдела его доли в натуре допускается с его согласия, однако в исключительных случаях суд может принять решение о выплате денежной компенсации истцу, требующему выдела доли в натуре, без его согласия: в частности, если долясобственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии его согласия на компенсацию доли в натуре обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему соответствующую компенсацию.

В определении от 7 февраля 2008 года N 242-О-О Конституционный Суд Российской Федерации указал, что статья 252 Гражданского кодекса Российской Федерации закрепляет общий принцип, который предполагает необходимость достижения соглашения между всеми участниками долевой собственности о способе и условиях раздела имущества, находящегося в долевой собственности, или выдела доли имущества одного из них (пункты 1 и 2). Вместе с тем, данная статья предусматривает, что не достижение участниками долевой собственности соответствующего соглашения не лишает их субъективного права на раздел общего имущества или выдел из него доли в натуре, и что заинтересованный участник вправе предъявить в суд требование о выделе своей доли из общего имущества, а если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности (пункт 3).

В пункте 36 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01 июля 1996 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса РФ» разъяснено, что вопрос о наличии существенного интереса в использовании общего имущества подлежит разрешению в каждом конкретном случае на основании исследования и оценки совокупности представленных сторонами доказательств, подтверждающих, в частности, нуждаемость в использовании этого имущества в силу возраста, состояния здоровья, профессиональной деятельности, наличия детей, других членов семьи, в том числе нетрудоспособных, и т.д.

Следовательно, применение правила абзаца второго пункта 4 статьи 252 ГК РФ возможно лишь в случае одновременного наличия всех перечисленных законодателем условий: доля сособственника незначительна, в натуре ее выделить нельзя, сособственник не имеет существенного интереса в использовании общего имущества.

Закрепляя в названной норме возможность принудительной выплаты участнику долевой собственности денежной компенсации за его долю, а, следовательно, и утраты им права на долю в общем имуществе, законодатель исходил из исключительности таких случаев, их допустимости только при конкретных обстоятельствах и лишь в тех пределах, в каких это необходимо для восстановления нарушенных прав и законных интересов других участников долевой собственности, в связи с чем, распространил действие данной нормы как на требования выделяющегося собственника, так и на требования остальных участников долевой собственности. При этом возможность прекращения права собственности до получения денежной компенсации, исходя из положений пункта 5 статьи 252 ГК РФ, не предусмотрена.

В судебном заседании установлено, что Прохоров Ю.П. и Литвинова Л.В. в досудебном порядке, а также в ходе разрешения спора не достигли соглашения по владению и пользованию имуществом, находящимся в долевой собственности.

В частности, ответчик Литвинова Л.В. в "."… г. обращалась к Прохорову Ю.П. с предложением о преимущественном праве выкупа, принадлежащей ей 5/24 долей в спорной квартире по цене <...> рублей, однако согласия от истца не получила.

Суд приходит к выводу о том, что возникшие правоотношения между участниками долевой собственности по поводу объекта недвижимого имущества — квартиры, свидетельствуют о наличии исключительного случая, когда данный объект не может быть использован сособственниками по его назначению (для совместного проживания), раздел его невозможен без нарушения прав собственника, имеющего большую долю в праве собственности, то есть прав Прохорова Ю.П. При этом, совокупностью исследованных по делу обстоятельств, и имеющихся в деле доказательств подтверждается наличие у Прохорова Ю.П. интереса в спорном имуществе, поскольку он постоянно проживает в квартире, исполняет обязанности собственника жилого помещения по пользованию его по назначению и обеспечению его сохранности. Тогда как доказательства наличия такого интереса у ответчика Литвиновой Л.В., не использовавшей более тридцати лет спорнуюквартиру в качестве жилого помещения, имеет в собственности домовладение в котором постоянно проживает. Кроме того, ответчик в судебном заседании пояснила, что не намерена вселяться в спорное жилое помещение, намерена продать свою долю квартиры.

При таких обстоятельствах суд считает, что имеет место совокупность всех перечисленных законодателем условий для прекращения доли в праве общей долевой собственности ответчика на спорное жилое помещение без её согласия, а именно: незначительность доли, невозможность ее выдела в натуре, отсутствие существенного интереса ответчика в использовании общего имущества.

Применяя часть 4 статьи 252 Гражданского кодекса РФ необходимо учитывать интересы всех участников долевой собственности, денежная компенсация стоимости доли должна определяться по реальной, рыночной стоимости, в противном случае будут нарушены и ущемлены ее права.

Как усматривается из отчета №… от "."… г. АНО «Нижневолжский центр защиты прав потребителей», рыночная стоимость квартиры <адрес>, составляет <...> рубля. Стоимость 5/24 доли в квартире составляет <...> рублей.

Суд доверят данному отчету, поскольку составлен оценщиком, имеющим специальную подготовку на право производства оценки, значительный стаж работы по оценке недвижимости.

Ссылка Литвиновой Л.В. на несогласие с оценкой стоимости 5/24 доли в размере <...> рублей необоснованна, поскольку каких-либо доказательств иной стоимости доли квартиры, либо ее завышенной оценки по сравнению с существующей, ответчиком в ходе судебного разбирательства не представлено.

Как усматривается из чека- ордера от "."… г. Прохоровым Ю.П. на депозит Управления Судебного департамента в Волгоградской области перечислена денежная компенсация в размере <...> рублей, что свидетельствует о гарантированности истцом возмещения 5/24 доли ответчику.

Оценивая представленные сторонами доказательства по правилам, установленным ст. 56, 67 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд приходит к выводу об удовлетворении требований Прохорова Ю.П. в полном объеме.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Признать за Прохоровым Ю.П. право собственности на 5/24 долей в квартире <адрес> принадлежащую Литвиновой Л.В.

Прекратить право собственности Литвиновой Л.В. на 5/24 долей квартиры <адрес>

Взыскать с Литвиновой Л.В. в пользу Прохорова Ю.П. денежную компенсацию в размере <...> рублей.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Волгоградский областной суд в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Источник: https://pravoved.ru/question/554068/
Смотрите далее: