Категории

Как правильно разменять квартиру

Раздел муниципального жилья

Как обменять квартиру на равноценную квартиру или с доплатой

Размен квартиры – сделка, совершаемая между физическими лицами при участии государства, установленная на законодательном уровне под названием «мена». Юридической силой обладают как обмены недвижимостью на добровольной основе, так и в принудительном порядке.

Добровольные сделки подразумевают обоюдное желание от собственников к улучшению их жилищных условий или же, наоборот, к разделению большой квартиры на несколько менее крупных. Принудительный размен не может иметь места при условии наличия статуса частной собственности.

Итак, со стороны государства возможно принуждение к размену в отношении наемщиков собственности государственного или муниципального значения. Законная возможность размена регламентируется Жилищным кодексом РФ, а именно статьями 67 и 72.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно! Или позвоните нам по телефонам:

+7 (499) 490-03-84
Москва, Московская область

+7 (812) 425-30-56
Санкт-Петербург, Ленинградская область

+8 (800) 550-72-15
Федеральный номер (звонок бесплатный для всех регионов России)!

Способы размена квартиры

Процедура имеет различия, исходя из способов проведения при учете принадлежности правообладателю, который выступает в роли лица, наделенного правоспособностью, что допускает право участия в сделках имущественного характера.

Данными лицами могут быть:

  • органы местного самоуправления;
  • обычный гражданин РФ (физлицо);
  • участник долевого владения.

Также процедура может иметь отличия, в зависимости от оснований, которыми выступают характеристики объекта качественного и количественного плана, а также цели расселения.

К данной категории относятся:

  • равнозначные по цене и размеру площади;
  • те, которые предполагают доплату за дополнительные, полученные в ходе размена, квадратные метры;
  • город-на-город;
  • квартиру на комнаты в коммуналках;
  • на жилплощадь и другие материальные ценности.

Основное требование – сохранность типа права. Порой, согласно разрешению исполнительного комитета, данный тип можно изменить. Однако данная инициатива юридического характера может быть допущена до момента расселения граждан, которые проживают вместе.

Размен квартиры без приватизации

Зачастую имеют место ситуации размена квартир, которые не были подвержены приватизации, поскольку таковые не могут быть допущены к торгам и иным сделкам имущественного характера.

Расселение может быть произведено лишь в жилье с подобным собственником и исключительно по согласованию с администрацией, в адрес которой владельцу жилплощади или собственникам потребуется обращаться с заявлением.

В указанном заявлении должны быть указаны причины, которые подтверждают необходимость расселения, а также желание жильцов, а именно:

  • покупка помещений на усмотрение муниципалитета;
  • конкретные условия и требования;
  • подготовленный вариант переезда, согласованный жильцами.

Указанное заявление должно быть рассмотрено комиссией в течение одного месяца, в результате чего, в адрес заявителя направляется ответ, имеющий форму выписки официального образца.

По полученному решению прописывается порядок действий лиц, которые будут расселяться.

Законный собственник жилья муниципального значения – администрация или исполнительный комитет конкретного населенного пункта. От решения указанных органов зависит дальнейшая судьба жителей. Исполком вправе выполнять желания жильцов, однако, подобного обязательства, увы, он не имеет.

Со стороны исполкома может быть допущена инициатива по расселению граждан, однако, с соблюдением условия по предоставлению жилья равноценного характера, при наличии полноценного объективного обоснования причин и предварительного уведомления жителей.

При условии, что права жильцов имущественного характера подвергаются ущемлению, указанное решение можно оспорить в судебном порядке посредством подачи искового заявления, однако, не позднее 10 дней после ознакомления с данным решением под личную подпись. Аналогичным образом следует поступать в случае неправомерного отказа.

Размен приватизированной квартиры

Если же квартира является приватизированной, то вариантов распоряжения данным имуществом намного больше. Подобные помещения могут быть подвержены размену, лишь на основании согласования с владельцами.

В данном случае, могут быть допущены вариации по переходу имущества посредством обмена квартир, а также сделки альтернативного характера.

В данной ситуации, агентства недвижимости и риэлторы должны подобрать жилье подходящих характеристик, которое допустит участие нескольких собственников и нескольких объектов недвижимости, что повлечет разъезд владельцев квартир в два и более объекта.

Характерными особенностями приватизированных квартир выступают:

  • доплата в адрес контрагента при неравноценности условий;
  • переселение участников данного процесса в дом частного типа, при условии согласия на это;
  • передача участка земли в адрес участников процедуры;
  • передача определенной денежной суммы в адрес участников, что будет выступать в качестве компенсации.

Оформление данной сделки должно быть оплачено во время составления договора гражданско-правового характера, а также во время регистрации в Росреестре. Для объектов муниципального значения – бесплатно.

Размен квартиры после развода и при наличии детей

Если брачные отношения прекращены, то данные обстоятельства не имеют какого-либо влияния на распоряжение недвижимостью.

Прекратится право совместного жилья только после раздела имущества при бракоразводном процессе или же спустя 36 месяцев, по прошествии срока исковой давности.

При ситуации с муниципальным имуществом, по адресу которого зарегистрированы оба супруга, указанный срок не может вступить в силу. Основная роль, в данном случае, имеет регистрация супруга (супруги) на указанной жилплощади, вне зависимости от времени ее оформления.

При условии, что объект недвижимости приватизирован на одного из супругов, однако, данная приватизация была проведена при совместном пребывании в барке, такая собственность определяется как совместная, а поэтому подлежит разделу.

При условии, что помещение приватизировалось гражданином до вступления в брачные отношения, данная собственность принадлежит лишь ему и, соответственно, правомочностями права собственности он владеет в единоличном порядке

Теми же правами обладает гражданин, при условии, что данное жилье получалось до оформления брака, а приватизация проводилась после такового.

Однако, если квартиру, которая получалась до вступления, супруг приватизировал на имя своей супруги, то данная недвижимость является общей.

Разделение имущественных ценностей после развода может проводиться, когда помещение выступает как совместно нажитая собственность. Исключением являются согласие владельца на размен, а также брачный договор (контракт).

При условии, что дети родителей, которые разводятся, не достигли возраста совершеннолетия, а помещение является приватизированным, супругу и детей лучше выписать заранее.

В ином случае, у контрагентов договора могут возникнуть обоснованные претензии. Подобные вопросы могут возникнуть со стороны юридических лиц, которые занимаются оформлением сделки.

Подобный фактор следует учитывать, в том числе, и в отношении лиц, в чью жилплощадь граждане вселяются. Касательно несовершеннолетних, то против их выписки будут выступать органы опеки и попечительства. Они будут противостоять выселению и выписке, вне зависимости от перехода прав в пользу новых владельцев.

Относительно имущества муниципального значения – раздел будет в компетенции администрации населенного пункта. На администрацию возлагается ответственность за малолетних граждан, в пользу которых при расселении должна быть предоставлена другая жилплощадь для прописки и проживания на постоянной основе. В данном случае, нет необходимости для предварительной выписки.

Размен квартиры без согласия одного из собственников

При условии заключения договора, необходимо будет предъявление нотариально заверенного согласия одного из супругов, а также совладельцев данного имущества.

Подобное правило относится к приватизированным помещениям. Если же гражданин, находящийся в долевой собственности, выступает против размена имущества, то со стороны инициатора сохраняется право распоряжения лишь своей долей имущества.

К примеру, супруги вступили в совместное владение согласно долям. У мужа возникает желание переехать, а жена желает сохранения законной площади.

В данном случае, для супруга необходимо оформить уведомление, нотариально его удостоверить. Сутью данного уведомления является предложение выкупа половины жилплощади с сопутствующим предупреждением о намерении заключить соответствующую сделку.

Спустя 1 месяц, муж имеет право обмена своей доли на помещение иного характера. У жены же сохраняется законное право на полное распоряжение своей частью недвижимости. Данный порядок выступает подходящим также по отношению к собственникам, имущественные права которых имеют иное пропорциональное распределение.

В ином порядке производится расселение жильцов из объекта муниципального значения. В данном случае, при возникновении у одного из членов семьи желания к разъезду, данный вопрос будет решаться органами власти населенного пункта.

Размен квартиры по решению суда

Отдельные ситуации, при которых отсутствует согласие сторон, как правило, разрешаются посредством подачи искового заявления.

Возбуждение искового производства возможно как относительно должностного лица, которое уполномочено на решение вопросов по недвижимости муниципального значения, так и относительно граждан, которые препятствую проведению процесса.

Иски указанного характера подаются довольно часто. Это явление распространено, поскольку решаются вопросы имущественных интересов и прав граждан. Если права гражданина или нескольких граждан были нарушены, то восстановлением данных прав должен заниматься районный суд по месту нахождения стороны ответчика.

В тексте искового заявления должны содержаться четко сформулированные причины, по которым данный иск был подан, указан предмет взыскания, а именно право на размен, которому оказывают сопротивление и создают препятствия совладельцы или же третьи лица.

Следом за изложением обстоятельств, должны быть перечислены причины, а также основания юридического характера, которые допускают проведение процедуры, основываясь на интересах истца. По окончанию, должна быть изложена просьба к судебному органу, касающаяся признания и разрешения к осуществлению размена на обозначенных условиях.

Посредством судебного решения, определяется способ сохранения прав и интересов сторон, что обосновывается нормами действующего законодательства Российской Федерации.

При условии, что исковое заявление отклоняется, интересы заявителя проходят аннуляцию, в связи с чем, участники будут договариваться с учетом новых норм гражданско-правовых отношений.

Размен квартиры: с чего начать

Начало процесса размена потребует определение дома, в котором расположен объект недвижимого имущества, как вида недвижимости, наделенного правоспособностью, а также которое:

  • вне списков аварийного жилья;
  • не подвержено внесению в приказ о сносе.

Намного целесообразнее разделять жилье, которое приватизировано. Порой лица, которые желают разъехаться, изначально приватизируют квартиру, а уже после данной процедуры приступают к распоряжению данным имуществом как начальным основанием к расселению.

Если же у лиц имеется принципиальная позиция, то следует обратиться в адрес исполнительного комитета с соответствующим заявлением. Как правило, в соответствующем органе имеются данные о гражданах, которые нуждаются в решении вопроса о жилье.

При отсутствии подобной информационной базы, следует приступать к поискам альтернативы в самостоятельном порядке, однако, лишь после утверждения исполнительным комитетом вашего заявления.

Если помещение оформлено в собственность, то процедуру стоит начать с вариантов размена. Для данных целей не лишним будет воспользоваться:

  • СМИ;
  • Агентствами информационного характера;
  • Интернет онлайн-сервисами.

Подготовка документов

Данные мероприятия являются предварительным этапом перед разменом объекта недвижимости. Для данных целей, закажите проведение инвентаризации, а также истребуйте справку из БТИ. При наличии незаконной перепланировки, следует провести узаконивание, а также получить технический план с экспликацией.

Правоустанавливающие документы:

  • Договор на получение права владения объектом недвижимости;
  • Свидетельство по наследованию;
  • Свидетельство о приватизации недвижимости;
  • Договор соцнайма.

В качестве приложения понадобится свидетельство о праве собственности. Если есть несовершеннолетние дети, потребуется также разрешение органов опеки и попечительства.

Также потребуется наличие следующих документов:

  • Разрешение со стороны супруга и совладельца;
  • Справочные данные об отсутствии обременений и ареста;
  • Выписка из домовой книги по объекту;
  • Справка, свидетельствующая об отсутствии долгов по платежам коммунального значения.

При наличии вышеуказанных документов, которые будут должным образом оформлены, может быть беспрепятственно оформлен размен квартиры.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно! Или позвоните нам по телефонам:

+7 (499) 490-03-84
Москва, Московская область

+7 (812) 425-30-56
Санкт-Петербург, Ленинградская область

+8 (800) 550-72-15
Федеральный номер (звонок бесплатный для всех регионов России)!

Поделиться:

Источник: http://o-nedvizhke.ru/kvartira/obshhie-voprosy/razmen-kvartiry-kak-proisxodit.html

Размен квартиры: как происходит?

Как обменять квартиру на равноценную квартиру или с доплатой

Когда возникает необходимость обменять одну квартиру на другую, закономерно встает вопрос о равнозначности двух объектов. Со стороны покупателя он выглядит следующим образом: нужно ли доплачивать за приобретение большего (по цене) объекта? Со стороны продавца: на какую доплату я могу претендовать?

Поскольку речь идет о крупных суммах, никак не обойтись без ее фиксирования на документальном уровне. Ведь мало ли, а вдруг в дальнейшем что-то пойдет не так? Вдруг придется оспаривать сделку и т.д.? Очень важно правильно оформить обмен квартиры на квартиру юридически, чтобы застраховать себя от всех возможных рисков.

Откуда берется доплата и каковы ее размеры

Чаще всего квартиры имеют разную стоимость:

  • две квартиры одинаковы по технико-эксплуатационным характеристикам, но одна находится в престижном районе, а другая совсем наоборот;
  • один человек хочет сменять свою квартиру на меньшую с целью заработать «чистыми» некоторую сумму наличных денег, а другой улучшает свои жилищные условия и готов доплачивать за «расширение».

Поэтому без доплаты не обойтись. Если говорить о размере доплаты, то к ней приходят разными путями:

  • обоюдное согласие (обе стороны подумали, договорились, оформили сделку);
  • мучительные поиски консенсуса (продавец хочет получить максимум, а покупатель хочет потратиться минимально).

Внимание! При обменах стало популярным указывать стоимость квартир ниже рыночной. С одной стороны, в ряде случаев это позволяет продавцу уходить от уплаты налогов, а покупатель иногда не желает «светить» деньги, потраченные на покупку квартиры.

Однако в случае непредвиденных обстоятельств любая сделка может быть повернута вспять, и любые претензии на обратное взыскание уплаченных денег будут ограничены рамками тех цен, которые прописаны в договоре купли-продажи;

  • сроки (чем быстрее одному нужно совершить сделку, тем больше другой может на этом выгадать в свою пользу);
  • конкуренция (чем больше претендентов на один и тот же объект, тем выше размер доплаты продавцу).

В случае, когда доплата не подразумевается, дело лишь за малым: оформить несложный договор. При неравнозначном обмене разница в цене двух квартир отражается в договоре.

Сложность и простота квартирного обмена

Естественно, что двух одинаковых обменов жилья в природе не существует. У каждого из них свои нюансы, сопутствующие обстоятельства и трудности, которые можно условно разделить на две группы: физическая доступность и юридическая сторона оформления.

Физическая доступность квартиры

Чаще всего квартира продается не сама по себе, а зависит от других объектов – привязана к сложной обменной цепочке. Какие особенности следует иметь в виду:

  • при определении сроков проведения сделки придется учитывать интересы всех других участников обменной цепи;
  • велики шансы на то, что сроки затянутся (где-то владелец не вернулся из командировки, где-то не закончен предпродажный ремонт и т.д);
  • часто предварительные договоры расторгаются (в том числе и с возвратом задатка), после чего обменную цепочку необходимо выстраивать заново. А это – новые сроки, продление, ожидание.

Внимание! Прежде чем решиться на обмен, тщательно выясните о квартире максимум подробностей — как физическое состояние объекта, так и юридическую сторону. Обязательно привлекайте компетентных юристов, чтобы специалисты помогли рассеять ваши подозрения в неблагонадежности объекта (криминальная история, сомнения в подлинности правоустанавливающих документов и др.).

Юридическое оформление

Во-первых, каждый объект в обменной цепочке неминуемо «тащит» за собой целый ворох проблем:

  • где-то нужно получить разрешение из органов Опеки и попечительства, где-то еще не закончена приватизация, где-то возникли затруднения с выпиской третьих лиц, с ипотекой, с долгами по коммунальным платежам и т.д.;
  • даже при полной готовности квартиры к сделке нельзя забывать о том, что некоторые из документов имеют ограниченный срок действия (например, справка из ЖЭУ старше 10-ти дней обычно не устраивает покупателя, а выписка из ЕГРП – регистраторов в Отделе УФРС, где будет фиксироваться переход права собственности).

Во-вторых, нужно определиться с характером договора на переход права собственности:

  • самый простой – это договор мены (в нем четко говорится: квартира А меняется на квартиру Б, стороны материальных обязательство друг перед другом не несут). Идеально подходит для равнозначного обмена, когда ценовой разницы между объектами не выявлено;
  • более распространен договор купли-продажи. Составляется два разных договора, по одному на каждую из квартир – продаваемую и покупаемую, разница лишь в стоимости объектов и реквизитах (адрес, площадь, этажность, количество комнат и т.п.);
  • очень важный момент – находится ли квартира (одна из двух или обе) в частной собственности, то есть приватизированы ли они. Если нет, автоматически дело затягивается. Приватизация займет немало времени, но если квартира желанна и других альтернатив искать не хочется, тогда нужно действовать.

Варианты обмена – государственное и приватизированное жилье

Допустим, вы определились с квартирой, выяснили ее пригодность для проживания, санитарно-техническое состояние. Теперь дело подошло к юридическому оформлению. Соответственно, отталкиваться придется от того, находятся ли обе квартиры объектами частной собственности или среди них есть неприватизированный объект.

Ситуация: жилье не приватизировано

Коль скоро решено задействовать в обмене неприватизированную квартиру, предстоит оформить приватизацию. Для этого потребуется собрать следующие документы:

  • договор займа либо ордер;
  • справку о количестве проживающих в квартире;
  • постановление о расторжении договора социального найма (он подтверждает тот факт, что Администрация города или населенного пункта не возражает против вывода квартиры из муниципального фонда в частную собственность);
  • заявления на приватизацию всех жильцов, участвующих в приватизации (с указанием размеров их долей). Заявления подают только совершеннолетние граждане, а детям предоставляется доля, которой вплоть до совершеннолетия распоряжается один из родителей либо опекун;
  • справка из ЖЭУ об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам;
  • квитанция об оплате госпошлины.

Пакет документов подается в регистрирующий орган – УФРС РФ. Успешная приватизация длится от 1-2 месяца, в случае каких-либо приостановок срок может продлиться до полугода. Приостановления хотя и редко, но бывают. Например, выяснилось наличие других претендентов на участие в приватизации.

Также следует помнить о том, что не всякую жилплощадь, принадлежащую государству (или частным структурам), удастся вывести в частный жилой фонд. Вот лишь несколько причин, по которым приватизация невозможна:

  • квартира является собственностью какого-либо предприятия, т.е. по сути – служебным жильем;
  • владелец квартиры – некий фонд (архитектурно-исторический, резервно-распределительный);
  • квартира расположена в доме, подлежащем реконструкции, переоборудованию, сносу;
  • договор социального найма еще не закончился, и наймодатель не намерен разрывать его раньше срока.

Внимание! Ни одну квартиру, находящуюся в стадии приватизации, не рекомендуется задействовать в предварительном договоре мены или купли-продажи. Тем более, если это обменные цепочки из нескольких объектов. Сначала нужно дождаться окончания приватизации, и лишь получив Свидетельство о госрегистрации права собственности, идти дальше в сторону обмена.

Немного легче дело обстоит с обменом двух неприватизированных квартир, хотя такая схема на сегодняшний день почти полностью изжила себя. Тем не менее, нюанс:

  • заявление на расторжение договора социального найма подаются на обе квартиры;
  • новые договора социального найма заключаются с новыми жильцами;
  • все вопросы решаются при Администрации муниципалитета;
  • разница в достоинстве квартир – обычно дело «закулисных» договоренностей (люди попросту пишут между собой расписку на передачу-получение денег, расписку желательно оформить нотариально, чтобы она имела юридическую силу на случай непредвиденных проблем и поворота сделки вспять).

Ситуация: приватизированные квартиры

Независимо от того, будет ли заключен договор мены или купли-продажи, участникам сделки предстоит собрать следующие документы:

  • заявление на регистрацию права собственности;
  • договор (купли-продажи или мены);
  • правоустанавливающие документы (о приватизации, о дарении, о наследстве, о предыдущей покупке);
  • Свидетельство о госрегистрации права собственности, действующего к моменту новой сделке.

Внимание! При отсутствии Свидетельства (допустим, квартира получена в наследство или куплена через нотариуса, но в УФРС право собственности не подтверждалось) во время новой сделки одновременно подается заявление на госрегистрацию уже существующего права собственности.

Регистратор принимает пакет документов, далее регистрируется сначала право собственности, а затем его переход новому владельцу;

  • справка из ЖЭУ об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам;
  • разрешение из органов Опеки и попечительства (если в отчуждаемой квартире есть несовершеннолетние лица – государство должно убедиться, что ущемления прав ребенка нет);
  • выписка из домовой книги (отражает состав лиц, прописанных в квартире);
  • кадастровый паспорт и технические документы из БТИ (Бюро технической инвентаризации).

Внимание! Информация из БТИ имеет ограниченный срок действия. Формально закон допускает 5 лет, но фактически юристы рекомендуют запрашивать обновленный документ, если он старше 1 года;

  • справку об оценочной стоимости (только в случае, если принято решение показать в договоре рыночную цену, а не прописывать инвентаризационную стоимость по БТИ);
  • согласие супругов (нынешних или бывших – если объект приобретался как совместное имущество в браке, независимо от развода к моменту новой сделки);
  • паспорта всех участников сделки (проследите, чтобы не было их просрочки или повреждения, т.к. добросовестный регистратор откажет в приеме документов из-за недействительности паспортов);
  • квитанция об оплате госпошлины.

Что же выбрать куплю-продажу или мену

Как уже упоминалось в начале статьи, договор мены используется все реже. Но все-таки используется (т.к. идеально подходит для равнозначных обменов без денежной доплаты). Договор купли-продажи сегодня лидирует. Его шаблоны отшлифованы до максимальной просторы, и он по каждой из квартир, задействованных в обмене.

Договор мены

Главное, что в нем содержится:

  • персональные данные каждого участника сделки (фамилия, имя, возраст, регистрация, номер паспорта и дата выдачи);
  • детальное описание квартир (информация берется из документов БТИ);
  • стоимость квартир, установленную по обоюдному согласию сторон;
  • документы, подтверждающие права собственности участников сделки на принадлежащую им недвижимость;
  • подтверждение меняющихся того факта, что их устраивает состояние приобретаемой квартиры после ее личного обследования;
  • условия передачи доплаты в случае, если доплата предусмотрена (например, блокированный банковский счет, откуда деньги может снять только получатель и только по предоставлении регистрационного договора из УФРС). При отсутствии доплаты об этом также говорится в договоре;
  • порядок фактической передачи объектов (срок освобождения помещений, что остается в квартире – плита, сантехника и т.п.).

Договор можно оформить как у нотариуса, так и в простой письменной форме с подачей в УФРС (нотариальный договор подтверждает факт сделки, а УФРС осуществляет государственную регистрацию новых прав собственности, о чем выдается Свидетельство).

Внимание! Если одна квартира более «упакована» (евроремонт, дорогая встроенная техника, новые коммуникации и т.п.), оценка достоинств включается в общую оценочную стоимость данного объекта. То есть отдельной строкой не выделяется. Размер денежного эквивалента оговариваются в процессе осмотра и договоренностей между сторонами.

Скачать договор обмена квартиры на квартиру с доплатой — Образец

Скачать договор мены квартиры на квартиру с доплатой — Бланк

Скачать договор обмена равнозначных квартир

Договор купли-продажи

По сути, хотя обмен один, но договоров купли-продажи будет 2 шт. – по одному на каждую из квартир.

Главное, что содержится в типовых договорах:

  • реквизиты сторон (паспортные данные, Ф.И.О., адрес проживания);
  • детальное описание объекта (адрес, технические характеристики – этажность, площадь, количество комнат и т.д.);
  • сумма договора (по договоренности сторон – либо инвентаризационная из документов БТИ, либо рыночная/фактическая).

Внимание! Отражение фактической стоимости архиважно при неравнозначном обмене. В случае признания сделки недействительной (теоретически это возможно) будет невозможно взыскать потраченные деньги, если их сумма нигде не прописана юридически);

  • порядок расчетов (через банковскую ячейку, через обслуживающее Агентство недвижимости, иное);
  • сроки передачи квартиры (освобождение, заселение новых жильцов);
  • особые условия (если таковые существуют).

Договор заключается одним из двух существующих способов:

  • в простой письменной форме с обязательной регистрацией в УФРС;
  • нотариально (подтверждается факт перехода права собственности, но сделка не регистрируется государством).

Нотариусы зачастую некомпетентны в экспертизе документов – подлинность может установить только опытный юрист по вопросам недвижимости, а также сотрудники УФРС.

Деньги и налоги, выгоды и риски

Как известно, любые юридические манипуляции имеют разные последствия с точки зрения выгодности или невыгодности для субъекта (то есть для человека, задействованного в сделке). Логично, что люди стремятся как можно более выгодно решать свои проблемы, по возможности экономить. Для начала давайте вспомним, на что претендует государство, когда его граждане продают свою собственность.

Нужно ли платить налоги с продажи квартиры

Сделка, при которой человек получает финансовую прибыль, ведет к обязательствам по уплате налогов. Действующим Законодательством РФ (а конкретно Налоговым кодексом, ст. 20) установлено следующее:

  • если собственник владеет объектом свыше 3-х лет, никаких налогов он платить с продажи не должен;
  • если собственник владеет объектом менее 3-х лет, он должен заплатить с продажи в государственную казну 13% от полученной суммы;
  • при этом продавец может получить налоговый имущественный вычет в размере того, сколько стоит приобретаемая взамен квартира (но не более 1 млн. руб.).

Уход от налогов и его последствия

Чтобы выйти из-под пресса налоговых обязательств, продавцы зачастую прописывают стоимость квартиры менее 1000000 рублей, буквально 999000 и т.п. В результате с квартиры, находившаяся в его собственности менее трех лет, человек никаких налогов платить не должен.

Но так ли безопасен этот путь? Давайте поразмышляем:

  • поскольку рисков обратной сделки никто не отменял (по разным причинам, часто не зависящим от покупателя), если она будет признана недействительной – возврат фактической суммы маловероятен. Потому что буквой закона подтверждена меньшая сумма, и продавец выиграет любой суд, если покупатель вздумает с ним судиться;
  • на рынке недвижимости сегодня вращаются нешуточные цены, и в большинстве случаев речь идет о суммах гораздо, гораздо больше 1 млн. руб. – 3, 5, 8 и более. Рисковать такими денежными массами явно ни у кого желания нет. Но и налоги «ни за что» отдавать не хочется. Что же делать?

Внимание! Обратитесь к грамотным юристам. Их помощь бесценна, они подскажут, как получить максимальную выгоду при обмене через куплю-продажу и не потерять свои деньги.

  • каждая ситуация индивидуальна. Нужно учесть данные по одной квартире и сопоставить их с данными по другой квартире. Внимательно просчитать – с кого причитается налоговый платеж, с кого нет. Также не последнюю роль играет степень доверия между обменивающимися сторонами, а также личная информированность о чистоте происхождения права собственности на покупаемую квартиру.

Каким бы сложным ни был квартирный обмен, его безопасность обеспечивается разумным подходом. В частности, помните о важности профессионального участия грамотных специалистов. Юридические услуги стоят «копейки» на фоне той защищенности, которую вы получаете.

Источник: http://cabinet-lawyer.ru/kvartira/obmen/s-doplatoj.html

Процедура обмена квартиры на другую без посредников: как правильно разменять жилье самостоятельно?

Содержание:

Размен квартиры — это сделка, которая встречается повсеместно. Чистая продажа жилплощади, после которой собственник получает на руки некую сумму и не подыскивает другое жильё для проживания, практически не встречается. Разменять квартиру сложности не представляет, однако, необходимо соблюсти массу юридических тонкостей.

Большую роль играет статус недвижимости. Например, муниципальная квартира разменивается по-другому, нежели приватизированная жилплощадь. Если квартира находится в долевой собственности, процедура размена значительно усложняется. Дополнительные трудности вызывает и присутствие среди жильцов несовершеннолетних собственников. В этой статье мы рассмотрим все тонкости размена квартир.

Приватизированное жильё

Разменять приватизированную квартиру проще всего. В этом случае недвижимость находится в собственности, соответственно владелец может совершать с ней любые манипуляции. Совершить размен можно двумя способами: прямой либо альтернативный обмен. Рассмотрим оба варианта.

Прямой размен

Такая схема практикуется в нашей стране со времён Советского Союза. Суть её заключается в поиске подходящего жилья, после чего собственники меняются недвижимостью. Если обмен неравноценный, например «однушку» меняют на трёхкомнатную квартиру, обговаривается размер и порядок доплаты.

Альтернативный размен

Здесь собственник выставляет недвижимость на продажу, начиная одновременно подыскивать вариант для покупки. Такой вариант хорошо выполнять при участии риелторского агентства. Такие конторы имеют большую базу данных, поэтому поиск подходящего варианта не займёт много времени. К слову, по такой схеме происходит около 80% продаж в нашей стране.

На первый взгляд всё выглядит просто, однако, такие способы подходят, если у недвижимости одни владелец. На практике такое случается крайне редко. Если квартира находится в долевой собственности, то на выполнение размена потребуется согласие всех собственников жилья. При этом если один из совладельцев будет против сделки, заставить его принудительно обменять свою долю не получится даже через суд.

Если обмен — это единственный способ улучшить жилищные условия, нужно попробовать договориться с не согласным по-хорошему. Если вновь будет получен отказ, останется только один выход: выкупить долю соседа или продать свою. У такого варианта есть лишь один недостаток – приобрести жильё на вырученные от продажи доли средства, практически невозможно.

Если при совершении сделки затрагиваются интересы несовершеннолетних, то потребуется заручиться разрешением органов опеки. Попечители будут следить, чтобы размен жилплощади не нарушил права несовершеннолетних собственников.

Чтобы получить разрешение на размен квартиры, потребуется собрать следующий пакет документов:

  • свидетельство о приватизации жилья. Бумага представляется в двух экземплярах: на обретаемую и размениваемую недвижимость;
  • справки об отсутствии задолженностей по оплате коммунальных услуг;
  • выписка из домовой книги;
  • акт о проведённой оценке недвижимости;
  • бумаги, подтверждающие родство с несовершеннолетним собственником.

Обратите внимание, что это приблизительный перечень документации. В зависимости от ситуации, органами опеки могут быть затребованы дополнительные бумаги.

Обращение о размене рассматривается в течение 14 дней. Если права несовершеннолетнего не будут ущемлены после размена (не уменьшится доля, будут равноценные условия проживания), сделка будет одобрена. Такой же порядок применяется относительно недееспособных собственников.

Как видите, процедура довольно трудоёмкая, но разменять муниципальную квартиру ещё сложнее. Перейдём к этому вопросу.

Муниципальное жильё

Задумываясь, как разменять неприватизированную квартиру, люди столкнуться с массой юридических сложностей. Во-первых, муниципальная квартира принадлежит владельцу по договору социального найма. Соответственно человек является не собственником, а ответственным квартиросъёмщиком. Поэтому воспользоваться вариантом с альтернативным обменом, как было приведено выше, человек не сможет.

Неприватизированная квартира не подлежит продаже, это противоречит действующему законодательству. Во-вторых, разменять неприватизированную квартиру можно лишь на аналогичную, что существенно сокращает количество доступных вариантов.

Как и в предыдущем случае, для осуществления процедуры обмена необходимо заручиться согласием всех жильцов. Если никто из проживающих в квартире не против разъехаться, можно подыскивать подходящие варианты.

Здесь вы столкнётесь с первой трудностью – неприватизированных квартир в нашей стране осталось не более 20% от общего жилого фонда. Кроме того, заниматься поисками придётся самостоятельно. Риелторы крайне неохотно берутся за размен муниципальных квартир. Причина проста: работа предстоит большая, а финансовая выгода агентства недвижимости минимальна.

Если жилплощадь занимает семья с несовершеннолетним ребёнком, ситуация усложняется получением разрешения на сделку от органов опеки. Какие документы для этого потребуются, мы упоминали выше.

Даже если вы найдёте подходящий вариант, местный муниципалитет может не одобрить сделку. Сюда представляются договоры соцнайма квартир, участвующих в размене. Рассмотрение противоречий к проведению сделки занимает 10 дней. Разменять муниципальную квартиру нельзя в следующих случаях:

  • наймодатель расторгает договор соцнайма с ответственным квартиросъёмщиком;
  • квартира принадлежит нанимателю на спорных основаниях;
  • дом, где находится жилплощадь, подлежит капитальному ремонту с перепланировкой помещений;
  • жильё признано непригодным для проживания;
  • дом признан аварийным и подлежит сносу.

Если вам отказали на основании приведённых причин, то оспорить решение не получится даже через суд. Другие причины не считаются обоснованными и могут быть обжалованы в судебном порядке. Если противоречий к проведению сделки нет, обмен будет одобрен, и с жильцами заключаются новые договоры соцнайма.

В случае с неприватизированным жильём допускается размен квартиры через суд. Такая практика применяется, если один из собственников против проводимого размена. В отличие от приватизированных квартир, несогласного родственника можно выселить из муниципального жилья принудительно. Сделать это можно следующим образом:

  1. Собрать доказательную базу. Для этого придётся искать подходящие варианты и предлагать несогласному родственнику для расселения. Полученный отказ нужно фиксировать документально.
  2. Перебрав несколько вариантов размена, составляется исковое заявление в суд, где указывается, что согласие не достигнуто и истец требует принудительно разменять квартиру.
  3. К исковому требованию необходимо приложить найденные варианты обмена жилплощади. Если такие варианты отсутствуют, суд однозначно откажет в принудительном расселении.

Если суд найдёт ваши доводы убедительными, а предложенные варианты приемлемыми, то несогласный родственник будет вынужден выехать с занимаемой жилплощади. При этом его пожелания к новой квартире учитываться не будут, переезд состоится в наиболее подходящую квартиру.

Недостаток размена приватизированной квартиры через суд заключается в потере времени. Тяжба может длиться несколько месяцев, и не факт, что жильцы другой квартиры согласятся ждать столь долгий срок.


Остались вопросы?Напишите ваш вопрос в форме ниже и получите развернутую консультацию юриста:

Источник: http://YuristZnaet.ru/kvartira/kak-razmenyat-zhilploschad.html
Больше пикантного видео: